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　　25年板块营收仍处下行区间，收入端及利润端仍承压。2025年，房地产板块平均营业收入167.8亿元，同比-19.0%，降幅较2024年收窄2.4pct。2026Q1，板块平均营业收入25.2亿元，同比-22.3%，增速较2025年进一步回落3.3pct。2025年，板块营业收入同比下降，主要反映2022-2024年地产销售调整逐步传导至结算端；2026Q1收入增速阶段性回落，显示结算端仍受到前期销售表现影响。2025年，房地产板块归母净利润为负，主要源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素，2026Q1，板块归母净利润继续为负，主要源于营收下滑以及费用率继续提升等因素。

　　25年毛利率小幅下行，费用率与减值比例抬升。2025年，房地产板块毛利率为13.2%，较2024年下降0.8pct；三项费用率为10.9%，较2024年提升1.2pct；减值损失/营业收入为12.9%，较2024年提升5.1pct；归母净利率为-12.5%，较2024年下降3.9pct。2026Q1，板块毛利率为14.6%，较2025年提升1.4pct；三项费用率为13.3%，较2025年继续提升；减值损失/营业收入为0.29%，较2025年明显下降；归母净利率为-3.9%，降幅较2025年收窄8.6pct。2025年板块毛利率小幅下行，主要系2022-2024年行业销售承压、去化压力较大，部分房企通过价格让利促进销售，使得相关项目在后续结转时毛利率处于相对低位。减值比例继续提升，主要源于前期房价调整及项目去化压力影响，部分房企基于审慎原则加大存货跌价及相关资产减值计提。归母净利率仍为负且降幅扩大，除收入及毛利端承压外，二线房企费用摊薄与减值计提压力相对更高，也是板块盈利承压的重要结构性因素。

　　杠杆整体平稳，净负债率继续提升。2025年，房地产板块资产负债率为76.0%，较2024年基本持平；剔除预收款后的资产负债率为72.5%，较2024年提升1.3pct；净负债率为98.9%，较2024年提升11.2pct；现金短债比为0.8倍，较2024年下降0.1倍。2026Q1，板块资产负债率为75.7%，较2025年下降0.2pct；剔除预收款后的资产负债率为72.3%，较2025年下降0.2pct；净负债率为100.7%，较2025年提升1.9pct；现金短债比为0.7倍，较2025年基本持平。2025年，板块资产负债率整体基本稳定，但剔除预收款后的资产负债率继续提升，主要源于销售端调整、现房销售比例提升及预售回款规模下降，导致预收款占资产比例有所回落。净负债率提升并非源于有息负债规模扩张，而是主要受货币资金下降及盈利承压下归母净资产收缩影响，导致杠杆率被动抬升。现金短债比较2024年小幅下降，主要源于市场下行导致销售回款走弱、融资端仍偏紧等因素。

　　投资分析意见。我们认为，2026年，三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3）香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2）地产开发：华润置地、招商蛇口、建发国际集团；3）地产转型：西藏城投；4）二手房中介：贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活。